工業地産盈利模式分析
在过去十年中，商業地产经历了一个长期兴盛发展的历程。随着商業地产的大量推出，供应的饱和及消费模式的转变，商業地产的发展进入一个平缓下行的通道，而工业地产因其特有的投资价值，逐渐被市场所关注。
那麽，逐步受到市場所關注的工業地産，其盈利模式是怎樣的呢？其作爲投資標的的優勢在哪？
¹、工業地産介紹
工业地产，是指工业类土地使用性质的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商業和综合类用地以外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造廠房、物流倉庫及工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业園區开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业園區开发和工业地产商模式为主。
²、工業地産盈利模式
¹、以土地溢價增值而獲取利潤
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。当然，通常情况下这种简单的一级开发模式收益是相对较低。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业園區投资开发的苏州普洛斯物流园。
²、通過長期持有經營收益或出售産品獲利
項目投資開發商進行項目的整體開發，通過已建成房地産項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。
通常表现为在项目地块上建造标准化的廠房、研发办公楼、配套服务等设施后，进行企业招商，从而获取项目销售利润或长期持有项目而取得的租金等收益。
³、构建園區运营体系，通过运营服务获利
作为園區投资运营商，要能招商，更能富商、留商。園區要建立企业公共服务平台，构建園區服务体系，为企业提供政策、技术、人力资源、资金等渠道，帮助企业成长。只有園區实现了租客的长期租赁，才能不断提升園區品牌，提升園區价值增长。在未来，園區运营商通过为企业提供增值服务所创造的价值，将超过租金收入，成为更重要的盈利来源。
对于有志于在産業地产领域建立长期品牌的企业来说，打造園區运营服务体系将是未来的核心竞争力。
4、通過股權投資入園企業，獲得投資收益
一些投资运营商通过投资入股自家園區内企业，扶持入园企业成长，通过企业的上市运作或持续引入风投中，获得投资回报。
这个模式尤其适合于科技企业孵化器、创业园、电商産業园、互联网等新兴産業园，有些産業园甚至发起或参与成立创业投资基金，通过金融资本的手段获得更高回报。
5、政策補貼和獎勵
为支持当地经济发展，促进産業结构转型升级，各地都有相关的政策支持，有相当一部分是直接现金补贴与奖励。这一项不能当作盈利模式，但对于投资周期长回报慢的産業地产项目，的确又是雪中送碳的好事情。
6、隱性收益
通过开发工业用地，获得其它类型用地开发的收益。有些工业地产开发商，主营业务并不是开发工业地产，而是因为帮助地方政府承担了土地整理等角色，而这种付出在很多地方是倒贴成本的，获得了政府的其它资源置换或补贴，比如获得了其它的住宅或商業用地，在这一块房地产开发收益足以弥补纯工业地产开发的投入亏损。
³、工業地産投資優勢
¹、價格優勢明顯，未來有上升空間。從全球視野來看，目前國內的工業地産租金還遠低于國際上成熟市場租金。因此，未來國內工業地産租金還擁有較大的上升空間。
²、工业地产具有更广阔的升值潜力与投资价值，受到投资青睐。首先，工业地产具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在投资回报率方面，工业廠房的租金回报率远远高过住宅和寫字樓。另外随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产的需求将持续增长，投资回报率将进一步提高。
从供求关系来看，当前中国工业物业地产需求已然不断上升，但国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，造成物业存储倉庫严重供应短缺。中国目前倉庫面积数量任然无法满足需求。
³、城市化进程使得工业从市中心向城郊迁移。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，造成了城市郊区廠房热的出现。
总体来看，中国工业地产的发展趋势总体向好。十数载的发展历史，尽管起落跌宕，工业地产市场的産業规模仍是不断扩大，在上升通道中不断突破已毋庸置疑，这也是未来大势所趋。伴随着中国经济，尤其是制造业的飞速发展，中国工业地产市场前景广阔，塘厦廠房信息就找萬紫千紅
